股联社涨价27%后，物业费收缴100%，普陀这个居民区如何做到？

物业服务矛盾一直是基层治理的痛点，其中，物业调价更是一块“硬骨头”——涨价了，老百姓不乐意；不调价股联社，物业服务捉襟见肘，双方都怨声载道。

如何破解这一难题，实现物业服务的“质价双升”？在新发布的《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》中，“透明”二字指了个方向：物业收入明细要公开，所有关键联系方式都得让居民知道，公示信息要线上线下同步可查……一系列制度设计，旨在让物业费和服务质量真正匹配。

在位于普陀区真如镇街道的恒力锦沧花园小区，这一探索已然结出硕果：这个建成近20年的商品房小区不仅高票通过了物业涨价，物业服务更是获得了居民们的交口称赞。

涨价27%后，物业费收缴100%。恒力锦沧做对了什么？

九步工作法啃下“硬骨头”

恒力锦沧花园小区2004年竣工，7幢楼里住着698户居民。多年来，物价与人工成本不断攀升，物业费却始终停留在每月1.37元/平方米。水泵老旧、绿化破损、雨季积水频发，连居民曾引以为傲的樱花亭也沦为杂草丛生的角落。“服务在滑坡，价格却不动”，居民对物业服务的抱怨与日俱增。

“物业调价是系统工程，必须依靠组织力量破冰。”面对困局，星金恒居民区党总支扛起主体责任，凝练出推动物业调价的“九步工作法”。时任曹杨新苑党支部书记瞿春华选择从“人”入手破题：借业委会改选契机股联社，党总支提前半年物色既有公信力又懂专业知识的社区党员。新当选的业委会主任徐立兴也不负众望。走马上任第一天，他就带领团队主动走访调研，梳理出居民最关切的漏水、停车、保洁等民生痛点清单。

“九步工作法”具体步骤

调价不能“拍脑袋”。居民区党总支、居委会、业委会对物业管理预计的收支明细进行摸底，一笔笔核算20年来的收支账。“当时算下来，物业确实每年亏损超过20万元，而且周边同品质小区物业费也都在2元以上，远高于我们的1.37元，物业调价的确是需要的。”徐立兴回忆道。

至于居民们关心的“为什么要调整物业费”“怎么调整”“调整之后如何促使物业提高责任心”，党总支和业委会推动物业精心设计了“两本账”：一本是物业成本账，将调价后的1.74元物业费分解成详细条目；另一本是服务升级账，承诺提升保洁、保安、保绿等基础服务。楼组长会议、业主代表会议、党员会议等说明会和意见征询会依次召开，不断争取更多业主的理解和支持，甚至将反对声最大的居民提出的“季季晒账单、年年搞考评”写入合同。

雨季前，物业党员骨干带领工程队疏通全小区下水道，更换老旧水泵。“看到变化，才愿意相信。”一位居民坦言。最终，物业调价方案在业主大会上获得参与表决的业主82.2%的认可。

监督机制筑牢质价“生命线”

“质价双提升”绝非一劳永逸。方案通过只是起点，要让居民持续感受到服务提升，透明、有效的监督是关键。星金恒居民区党总支深谙此理，牵头构建起一套覆盖全链条的监管机制。

党总支推动引入第三方代理记账公司，定期在小区公告栏和线上平台公示详细的物业费收支明细、公共收益情况。“以前钱怎么花的不清楚，现在每一笔都明明白白。”业委会主任徐立兴表示，通过设立独立的公共收益账户，采用“双U盾”共管模式——业委会和物业公司各持一个U盾，任何一笔支出都需要双方共同操作才能完成，从源头上确保了资金安全，让居民对资金流向彻底放心。

同时，党总支在小区党员中选拔责任心强的同志担任“质量监理”，赋予他们动态巡查、实时反馈的职责。这些“监理”活跃在小区各个角落，对照服务升级承诺清单，检查保安巡逻是否到位、保洁清扫是否彻底、绿化养护是否及时，并将发现的问题和居民意见直接反馈给业委会和物业，形成快速响应闭环。

“顶层防火门升级了、地下车库污水泵更新了、樱花亭和景观花园也修复了……我们得盯紧点，确保居民的每分钱都花在刀刃上，见到实效。”徐立兴每周的巡查已成雷打不动的习惯。

今年，花园木桥和凉亭完成更新，池塘也清除淤泥整体优化

监督的“紧箍咒”念好了，服务的“真功夫”自然显现。如今漫步恒力锦沧花园，曾经淤塞的下水道畅通了，荒废的樱花亭重现生机，绿化带里新栽的花木在春日绽放出缤纷色彩。“变化实实在在看得见！现在住着确实更舒心、更安全了。”居民的感慨道出了许多业主的心声。更令人惊叹的是，自调价方案实施以来，小区物业费收缴率达到了100%。

“恒力锦沧花园的实践印证了‘以价提质’的可行性。”真如镇街道相关负责人强调股联社，以党建引领为核心、监督护航为保障的“真如经验”为破解老旧小区治理难题、落实上海市物业服务质量提升新要求提供了可复制、可推广的基层智慧。随着“质价双升”经验在金纺苑等小区复制推广，更多居民将在“众人的事情由众人商量”中收获实实在在的幸福感。

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